O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) proferiu, em 24 de julho de 2026, uma importante decisão que encerra uma controvérsia jurídica relevante envolvendo a constituição da alienação fiduciária de bens imóveis.
A controvérsia teve origem com a edição dos Provimentos nº 172, 175 e 177, publicados pelo CNJ em 2024, que passaram a restringir a utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública às operações vinculadas ao SFI, exigindo a lavratura de escritura pública para as demais hipóteses de alienação fiduciária de imóveis
Diante dos relevantes impactos econômicos da alteração normativa, a União apresentou pedido de providências ao CNJ, sustentando que a restrição não encontrava respaldo na Lei nº 9.514/1997, diploma que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis. Ainda em 2024, os efeitos dos provimentos foram suspensos por decisão liminar.
Ao analisar definitivamente o tema, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, confirmou a liminar anteriormente concedida e julgou procedente o pedido formulado pela União, sob o entendimento de que a Lei nº 9.514/1997 não limita a utilização do instrumento particular às entidades integrantes do SFI ou do SFH, permitindo que qualquer pessoa física ou jurídica constitua alienação fiduciária de imóveis por esse meio. A decisão também se fundamentou em precedente do Supremo Tribunal Federal, que já havia reconhecido essa interpretação no julgamento do Mandado de Segurança nº 39.930.
A partir do entendimento firmado, ficou definitivamente reconhecido que a garantia pode ser formalizada por instrumento particular com os mesmos efeitos de escritura pública, independentemente de o credor integrar o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Como consequência, o CNJ promoveu a alteração do artigo 440-AO do Código Nacional de Normas, consolidando expressamente a possibilidade de celebração de contratos de alienação fiduciária de imóveis por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente da natureza ou da qualificação das partes envolvidas na operação.
Na prática, a decisão elimina a necessidade de lavratura de escritura pública em cartório de notas para a constituição da garantia. É importante destacar, contudo, que permanece indispensável o registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, uma vez que somente com o registro a alienação fiduciária produz efeitos perante terceiros e se aperfeiçoa juridicamente.
Outro efeito relevante da decisão é a vedação aos registradores de imóveis de recusarem o registro da garantia sob o fundamento de que o credor não integra o SFI ou o SFH. Além disso, os instrumentos particulares celebrados durante o período de vigência dos provimentos posteriormente suspensos passam a ser reconhecidos como válidos, conferindo segurança jurídica também às operações já realizadas.
A decisão representa um avanço significativo para o mercado imobiliário, financeiro e de capitais, ao restabelecer a segurança jurídica e eliminar uma restrição que, desde 2024, vinha aumentando os custos das operações garantidas por imóveis e comprometendo a competitividade de diversos agentes econômicos.
Na prática, a medida impactava diretamente fundos de investimento, fundos de investimento imobiliário (FIIs), securitizadoras, fintechs e outras empresas que utilizam essa modalidade de garantia em suas operações, elevando custos, aumentando a burocracia e criando uma assimetria concorrencial em relação às instituições integrantes do SFI e do SFH.
Por Luiza Riquelme