Nos últimos meses, ganhou destaque a expressão popular “CPF dos imóveis”, utilizada para se referir ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Embora o apelido seja didático, ele pode gerar confusão, especialmente quando se trata de compreender o que efetivamente define a propriedade de um imóvel no Brasil. Por isso, é importante esclarecer, sob a perspectiva cível e imobiliária, o que é o CIB e, principalmente, o que ele não é.
O sistema jurídico brasileiro adota como pilar a segurança registral. A propriedade imobiliária não se constitui por contrato, promessa ou simples declaração: ela nasce e se transfere exclusivamente com o registro do título na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse princípio é fundamental. Escrituras públicas, contratos particulares e instrumentos de cessão são títulos que viabilizam o registro, mas não substituem o ato registral. Sem registro, não há transferência da propriedade.
Cada imóvel possui uma matrícula própria e individualizada no cartório competente. A matrícula funciona como o histórico jurídico completo daquele bem. Nela constam a descrição física do imóvel, sua localização, metragem, confrontações, o nome do proprietário atual, os anteriores titulares e todos os atos que impactam sua situação jurídica, como hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos, averbações de construção ou demolição, dentre outros. É a matrícula que assegura publicidade, autenticidade e eficácia perante terceiros. Em termos práticos, é a certidão de matrícula atualizada que comprova quem é o proprietário e quais ônus recaem sobre o bem.
O CIB, por sua vez, possui natureza distinta. Trata-se de um identificador nacional criado no âmbito da reforma tributária, gerido pela Receita Federal, para integrar informações provenientes de cartórios, prefeituras e cadastros federais. Seu objetivo é concentrar e organizar dados que historicamente se encontravam fragmentados em diferentes bases. Daí a analogia com o CPF: assim como o CPF identifica uma pessoa em diversos sistemas, o CIB identifica o imóvel em âmbito nacional.
Contudo, é essencial compreender que o CIB não cria, modifica ou extingue direitos reais. Ele não substitui a matrícula, não altera a titularidade e não interfere no sistema registral brasileiro. Sua função é administrativa e cadastral, não jurídica no sentido constitutivo de direitos. A propriedade continua sendo definida exclusivamente pelo registro na matrícula do imóvel.
Sob a ótica cível e imobiliária, portanto, o impacto do CIB não está na mudança das regras de compra e venda, nem nos requisitos para transferência de domínio. Escritura pública continua sendo exigida quando a lei determina, e o registro permanece sendo o ato indispensável para a aquisição da propriedade. O que se observa é um aprimoramento na organização das informações, o que pode revelar inconsistências entre dados cadastrais e registrais — como divergências de metragem, construções não averbadas ou desatualização de titularidade.
Essa distinção é relevante porque cadastro e registro não se confundem. O cadastro organiza informações para fins administrativos e fiscais; o registro constitui e publiciza direitos reais. Um imóvel pode estar devidamente registrado e, ainda assim, apresentar divergências cadastrais. Da mesma forma, pode constar corretamente em cadastros administrativos, mas enfrentar problemas na matrícula que comprometam a segurança jurídica da aquisição.
Em síntese, o chamado “CPF dos imóveis” representa um avanço na integração de dados territoriais no país, mas não altera a essência do Direito Imobiliário brasileiro. A segurança da propriedade continua fundada no Registro de Imóveis. O CIB é um instrumento de identificação e organização de informações; a matrícula permanece sendo o elemento central que define juridicamente quem é o proprietário e quais direitos recaem sobre o bem.
Nosso time de Cível permanece à disposição para prestar os esclarecimentos adicionais sobre o tema.
Por Julia de Carvalho Voltani Boaes
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