A Reforma Tributária instituída pela Emenda Constitucional (“EC”) nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar (“LC) nº 214/2024, promoverá mudanças significativas na tributação do consumo, em especial no setor imobiliário, fazendo incidir sobre tais operações, além da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) em substituição ao PIS e COFINS, também o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), em substituição ao ICMS e ISS, salvo raras exceções.
O IBS e a CBS incidirão em todo o fornecimento oneroso (até mesmo não oneroso) de bens e serviços, incluindo direitos, abrangendo, assim, a alienação de bens imóveis – até mesmo de pessoa física -, cessão onerosa de direitos reais, locação – também por pessoa física -, arrendamento, serviços de administração e intermediação, e serviços de construção civil, cuja alíquota conjunta foi estimada em 28%, reduzida em 70% ou 50%, a depender da atividade.
De modo a mitigar os impactos dessa alteração da carga tributária, foram estabelecidos regimes de transição específicos que devem ser considerados para a estruturação de novos projetos e revisão dos existentes, dentre elas as operações de incorporação imobiliária e parcelamento do solo.
No caso de incorporação imobiliária e parcelamento do solo a LC nº 214/25 prevê que o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento, regime caixa, afastando a regra geral de tributação desses novos tributos que considera a incidência no momento da alienação, o que poderia inviabilizar economicamente as atividades do setor.
Muito embora as operações com bens imóveis estejam sujeitas à redução de alíquota de 50% (alienação) e 70% (locação, arrendamento), inclusive com garantia de amplo direito de crédito, o setor tem esperado um aumento de carga tributária com a implementação da CBS e do IBS.
No caso de projetos de incorporação imobiliária e parcelamento do solo, a LC nº 214/25 prevê um regime especial de transição para tais operações, permitindo, por mais tempo, um modelo de tributação muito semelhante ao atual, conforme se verifica nos artigos 485 e 486 da LC.
Em ambos os casos, fica afastada a incidência do IBS e da CBS sob qualquer outra forma. Contudo, é importante a atenção dos contribuintes às limitações ao aproveitamento de créditos e às regras específicas quanto à identificação da base de cálculo e aplicação de redutores de ajuste.
Nesse caso, ainda que o IBS entre em vigor a partir de 2029, as operações que se enquadrarem nos termos e prazos estabelecidos continuarão sujeitas apenas a uma tributação de contribuição federal (PIS/COFINS para CBS), nos moldes do regime especial, dando maior previsibilidade a tais operações.
Todavia, a opção pelo regime especial demanda, por parte do setor, uma análise cuidadosa sobre o assunto, a fim de verificar se tal regime é mais vantajoso financeiramente do que o regime regular, sobretudo pelo fato de neste o contribuinte tem direito ao crédito integral das suas aquisições, além da possibilidade de utilização do redutor de ajuste.
Se o contribuinte optar por permanecer no regime regular, o artigo 488 da LC nº 214/25 prevê que ele poderá deduzir da base de cálculo do IBS incidente na alienação de bem imóvel, o montante pago na aquisição de bens e serviços, realizadas no período de transição do IBS de 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2032, que sejam utilizados para a incorporação, parcelamento do solo e construção do imóvel.
Assim, é importante que os incorporadores redobrem a atenção em seus controles fiscais e contábeis, a fim de garantir a correta apuração e precificação de sua operação, visto que a formação de preços será impactada ao longo de todo o período de transição.
Por fim, importante destacar que o prazo para adesão ao regime especial se encerra em 1º de janeiro de 2029.
Nosso time de Tributário permanece à disposição para prestar os esclarecimentos adicionais sobre o tema.
Por Maciel da Silva Braz
