A alienação fiduciária de bens imóveis, disciplinada pela Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, consolidou-se como um dos principais instrumentos de garantia nas operações de crédito imobiliário no Brasil, isso porque o devedor transfere a propriedade de um bem ao credor, normalmente a instituição financeira, mantendo-se na posse direta até a quitação integral da dívida, mas garantindo segurança do crédito fiduciário.
Apesar da aparente objetividade do procedimento de consolidação da propriedade e realização de leilão extrajudicial, ainda são frequentes as controvérsias relacionadas à transparência na apuração dos valores obtidos com a alienação do imóvel e quanto à destinação do saldo remanescente em favor do devedor fiduciante.
A relevância da questão é tida em casos em que o imóvel retomado pela instituição financeira (credora fiduciária) é posteriormente alienado por valor superior ao montante da dívida consolidada. Nesses casos, surge o dever do credor fiduciário de prestar contas acerca dos valores efetivamente recebidos, esclarecendo as despesas incorridas e se há, ainda, eventual crédito remanescente em favor do devedor.
Por esse viés, a análise da matrícula imobiliária é passo essencial nessas hipóteses, pois demonstra não somente a realização do leilão, mas também a possibilidade de posteriores transmissões do bem imóvel por valores que podem ser superiores ao da arrematação inicialmente registrada.
Por esse contexto, em muitas oportunidades, revela-se necessária a adoção de medidas judiciais voltadas à obtenção de informações detalhadas acerca do procedimento de leilão extrajudicial – especialmente no que tange ao valor efetivamente atribuído ao bem e consequentemente recebido pelo credor, saldo da dívida existente, despesas e encargos sobre o imóvel, bem como a existência de eventual saldo excedente em favor do devedor, o que pode, em esfera judicial, gerar até mesmo direitos ao devedor sob eventual saldo da venda.
A relevância jurídica da matéria encontra respaldo direto na própria sistemática da supramencionada Lei nº 9.514/97. Embora o procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária tenha sido concebido para conferir maior celeridade e eficiência à recuperação do crédito, isso não afasta o dever de observância aos princípios da transparência, boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa.
Nesse sentido, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou o tema no julgamento do REsp nº 1.891.498/SP, ocasião em que reafirmou a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor nos casos de inadimplemento em contratos garantidos por alienação fiduciária. Todavia, o STJ também reconheceu expressamente o direito do devedor fiduciário ao recebimento de eventual saldo remanescente apurado após a realização do leilão do imóvel. Conforme o julgamento, tal feito se trata de consequência lógica da própria natureza da garantia fiduciária, cuja finalidade é assegurar o pagamento da dívida, sem gerar vantagem patrimonial desproporcional ao credor.
Além disso, a recente alteração legislativa promovida pela Lei nº 14.711/2023 reforçou ainda mais a necessidade de rigor na apuração desses valores. O artigo 27, § 5-Aº, da Lei nº 9.514/97 passou a prever expressamente que “Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos (…), o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida”.
Tal alteração evidencia importante consequência prática, pois dá ênfase à continuidade da responsabilidade do devedor pelo saldo negativo após o leilão – ainda que sem a propriedade do imóvel. Assim, a fim de proteger o credor, a legislação prevê possibilidade de cobrança complementar, evidenciando a indispensabilidade do dever de prestação de contas pelo credor fiduciário.
Em um cenário de ampla utilização da alienação fiduciária no mercado imobiliário brasileiro, a discussão acerca da transparência, da prestação de contas e da destinação do saldo remanescente tende a ganhar crescente relevância prática e jurisprudencial.
Nosso time de Cível permanece à disposição para prestar os esclarecimentos adicionais.
Por Amanda Bersi da Silva