A alienação fiduciária é um dos principais instrumentos utilizados no financiamento imobiliário no Brasil. Trata-se de uma forma de garantia em que o imóvel financiado fica vinculado ao credor até a quitação da dívida. Caso o devedor deixe de pagar as parcelas, o credor pode seguir um procedimento extrajudicial para consolidar a propriedade do imóvel em seu nome e, posteriormente, levá-lo a leilão para recuperar o valor devido.
Por muitos anos, esse sistema gerou discussões importantes, especialmente sobre até que momento o devedor poderia quitar a dívida em atraso e recuperar o imóvel. Antes das mudanças trazidas pela Lei n.º 13.465/2017, prevalecia o entendimento de que, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor, o devedor ainda poderia pagar a dívida — o que se chama de “purgação da mora” — até a efetiva venda do imóvel em leilão. Na prática, isso significava uma proteção mais ampla ao devedor, permitindo que ele retomasse o contrato mesmo em estágio avançado do procedimento.
Esse cenário mudou com a entrada em vigor da Lei n.º 13.465/2017, que alterou significativamente as regras da alienação fiduciária. A partir dessa lei, uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor, o devedor deixa de ter o direito de quitar a dívida para recuperar o bem. Em vez disso, passa a ter apenas um direito de preferência, ou seja, a possibilidade de adquirir o imóvel novamente em igualdade de condições com terceiros, caso ele seja levado a leilão.
Diante das divergências que surgiram nos tribunais sobre a aplicação dessas novas regras, especialmente em contratos firmados antes da lei, mas com situações ocorridas depois dela, o Superior Tribunal de Justiça foi chamado a uniformizar o entendimento sobre o tema. Em fevereiro de 2026, ao julgar o Tema 1.288 sob o rito dos recursos repetitivos, o tribunal fixou diretrizes claras para orientar casos semelhantes em todo o país.
O STJ estabeleceu, essencialmente, uma distinção entre situações anteriores e posteriores à vigência da Lei n.º 13.465/2017. Nos casos em que a dívida já havia sido quitada antes da nova lei, mesmo que a propriedade já estivesse consolidada em nome do credor, deve-se respeitar o que foi feito sob a regra antiga. Nessa hipótese, o devedor tem o direito de retomar o contrato e recuperar o imóvel, pois se trata de um ato já concluído e protegido pela legislação vigente à época.
Por outro lado, para situações em que a propriedade foi consolidada após a entrada em vigor da nova lei e a dívida não foi quitada a tempo, aplica-se o novo regime. Nesses casos, o devedor não pode mais recuperar o imóvel por meio do pagamento da dívida em atraso, restando-lhe apenas o direito de preferência para adquiri-lo futuramente.
Outro ponto importante definido pelo STJ é que, para determinar qual regra deve ser aplicada, não importa tanto a data em que o contrato foi assinado, mas sim o momento em que ocorreram fatos relevantes, como a consolidação da propriedade e a eventual quitação da dívida. Esse critério traz mais clareza e previsibilidade na aplicação da lei.
Na prática, essa decisão tem impactos diretos tanto para instituições financeiras quanto para compradores de imóveis financiados. Para os credores, há um aumento da segurança jurídica, pois o procedimento de recuperação do crédito se torna mais previsível e menos sujeito a reviravoltas de última hora. Para os devedores, por outro lado, há uma redução das possibilidades de recuperar o imóvel após determinadas etapas do processo, o que exige maior atenção ao cumprimento das obrigações contratuais.
Nosso time de Cível permanece à disposição para prestar os esclarecimentos adicionais sobre o tema.
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Por Luiza Riquelme de Almeida