O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, no Recurso Especial nº 2104086/SP, que as empresas podem aplicar multa por desistência e cobrar taxa de ocupação, também chamada de taxa de fruição, mesmo quando o lote adquirido ainda não tenha construção edificada.
A decisão traz mais segurança jurídica para o mercado imobiliário e esclarece uma dúvida que há anos suscitava controvérsia entre compradores e loteadoras, principalmente após a criação da chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).
O caso analisado considera um comprador que firmou contrato de compra e venda de um lote em 2021, mas desistiu da aquisição pouco tempo depois. A empresa vendedora aplicou duas cobranças previstas em contrato: a multa por desistência e a taxa de ocupação, referente ao período em que o comprador manteve a posse do terreno. Inconformado, o comprador acionou o judiciário alegando que, em razão do lote estar vazio e sem edificação, não havia razão à cobrança da taxa de ocupação.
O STJ, no entanto, entendeu que a Lei do Distrato se aplica integralmente aos contratos firmados após 2018 e que, portanto, as cobranças realizadas estavam dentro do permitido pela legislação.
Segundo a relatora do caso, Ministra Isabel Gallotti, antes da Lei do Distrato a cobrança dessa taxa em lotes não edificados não era admitida, mas com a nova lei passou a existir previsão expressa de que a taxa de ocupação pode ser cobrada até o limite de 0,75% do valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo em que o comprador esteve na posse do terreno. Além disso, a lei autoriza a retenção de uma multa de até 10% do valor atualizado do contrato quando a desistência parte do comprador.
Ao confirmar a validade dessas cobranças, o STJ concluiu que não houve qualquer irregularidade ou violação ao Código de Defesa do Consumidor, já que os valores descontados estavam dentro dos limites legais e haviam sido previamente informados no contrato. Dessa forma, tanto a multa por desistência quanto a taxa de ocupação foram consideradas legítimas, mesmo no caso de lote não construído.
Essa decisão é importante porque consolida um entendimento que até então era divergente. Agora, o STJ deixa claro que as regras da Lei do Distrato valem também para contratos de loteamento, e que a posse do terreno, ainda que sem edificação, configura uma forma de ocupação. Na prática, o entendimento reforça a necessidade de contratos claros e bem elaborados, com cláusulas que detalhem as consequências de uma eventual desistência, garantindo transparência e equilíbrio entre as partes.
Para o comprador, a lição que fica é a importância de ler atentamente o contrato e buscar orientação jurídica antes de tomar qualquer decisão. Em caso de desistência, parte dos valores pagos poderá ser retida de forma legítima, conforme a lei. Para as empresas do setor, a decisão oferece mais previsibilidade e respaldo legal, reforçando a validade das cláusulas pactuadas dentro dos parâmetros da Lei do Distrato.
Com essa decisão, o STJ reafirma que a multa por desistência e a taxa de ocupação podem ser aplicadas também em lotes não edificados, desde que respeitados os limites legais e as condições contratuais, trazendo mais segurança e estabilidade para as relações imobiliárias no país.
Por Julia de Carvalho Voltani Boaes
