O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu recente decisão, através do julgamento do Recurso Especial nº 1.910.280-PR, que afeta diretamente compradores e vendedores de bens imóveis: quando uma propriedade é vendida sem que o contrato particular seja registrado em cartório, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsabilizados pelo pagamento das taxas condominiais.
A decisão foi proferida após o julgamento de um caso envolvendo uma companhia de habitação popular que vendeu um imóvel por meio de contrato particular sem registro em cartório. Após nove anos de posse pelos compradores, período em que as taxas condominiais não foram pagas, o condomínio ajuizou uma ação de execução de título extrajudicial contra o vendedor do imóvel, solidariamente com os compradores, para cobrar os valores devidos.
O cerne da questão é: quem deve pagar as taxas de condomínio em caso de venda de imóvel não registrada em cartório? De acordo com o STJ, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsabilizados, mesmo que comprovada a posse direta dos compradores e a transferência do imóvel através de instrumento particular.
O motivo está na natureza da dívida condominial, que é uma obrigação chamada “propter rem”. Isso significa que a dívida está ligada ao próprio imóvel, e não necessariamente à pessoa que o ocupa.
Quando a venda de um imóvel é feita por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda, mas esse contrato não é registrado no cartório de imóveis, o comprador, e novo proprietário, não é reconhecido formalmente perante terceiros — como o condomínio, por exemplo.
Assim, mesmo que o comprador esteja na posse do imóvel e o condomínio tenha conhecimento deste fato, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ainda pode recair sobre o antigo proprietário (o vendedor), que continua sendo o “titular” oficial do imóvel.
Por outro lado, o STJ já havia reconhecido há alguns anos, através do Tema 886, que, se o condomínio souber da venda do imóvel e da posse do novo morador, o vendedor poderia deixar de ser responsabilizado. No entanto, a recente decisão da Segunda Seção do Tribunal reforça que essa interpretação não pode ser aplicada de forma automática.
A Ministra Relatora, Isabel Gallotti, explicou que, por se tratar de uma dívida ligada ao imóvel (e não às partes do contrato), o condomínio não pode ser obrigado a respeitar acordos firmados entre particulares. Ou seja, a promessa de venda não desobriga o proprietário registrado perante o cartório de responder pela dívida, já que o condomínio não participou do contrato entre as partes.
Esta recente decisão do STJ serve como alerta tanto para o vendedor, quanto para o comprador de imóveis: em negócios imobiliários, a formalização e o registro em cartório são essenciais para definir responsabilidades e evitar futuras demandas judiciais.
Nossa equipe Cível permanece à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o tema.
Por Luiza Riquelme de Almeida
