STJ DECIDE SOBRE PENHORA DE BEM IMÓVEL SEM COMPOSIÇÃO DO PROPRIETÁRIO NA AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMINIAL

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu favoravelmente, no dia 07 de janeiro de 2020, em relação a possibilidade de haver a penhora de bem imóvel, em cumprimento de sentença, sem que o proprietário tenha composto o polo passivo da ação de cobrança condominial.

Essa decisão reformou o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), o qual entende que esta ofende o artigo 472 do Código de Processo Civil de 1973, aplicável ao caso, que determina que a sentença proferida faz coisa julgada entre as partes, não beneficiando e nem prejudicando terceiros.

A Terceira Turma proferiu esse entendimento acerca de um caso que tratava da condenação em ação de cobrança de cotas condominiais em que a proprietária do imóvel opôs embargos de terceiro contra o condomínio, almejando que seu bem não fosse penhorado, argumentando que, mesmo a obrigação possuindo natureza propter rem , isso não a tornava como sujeito passivo da execução, já que não havia participado da ação de título executivo.

O pedido da proprietária foi rejeitado em primeiro grau, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar essa questão, reconheceu a impossibilidade da penhora fundamentando acerca da inviabilidade da execução incidir sobre a pessoa que não a configurou.

Entretanto, o condomínio pleiteou, no recurso ao STJ, que a caracterização da obrigação como propter rem torna cada unidade imobiliária responsável pelas suas dívidas, independente de quem as constituiu e que, enquanto a devedora continuasse usufruindo dos serviços do condomínio, os demais condôminos restariam prejudicados, uma vez que as despesas seriam rateadas entre eles.

Sendo assim, Nancy Andrighi, relatora do caso, argumentou que, em razão das dívidas condominiais serem de natureza propter rem, estas são qualificadas pelo devedor se individualizar perante a titularidade do direito real. Complementou ainda que esta obrigação se iguala ao compromisso posto aos proprietários e inquilinos das unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, sossego e a saúde dos vizinhos.

No julgamento, a relatora citou a tese firmada pela Segunda Seção (REsp 1.345.331) sobre a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais comporem uma relação jurídica entre o imóvel e o empossamento do proprietário. Além disto, a decisão foi justificada também acerca do entendimento da Terceira Turma (REsp 1.704.498) no que tange a possibilidade de a arrendatária configurar o polo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais por exercer posse direta do imóvel.

Segundo a relatora, o exposto no artigo 472 do Código de Processo Civil de 1973 comporta exceções em certas hipóteses, visto que a coisa julgada pode atingir terceiros que não compuseram a ação. Portanto, pode-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença, em decorrência da natureza propter rem da obrigação, uma inovação que com certeza causará inúmeras discussões no mundo jurídico.


Bruna Venturini Moro
Estagiária da área cível