A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça ““ STJ, entendeu pela possibilidade de determinar ao locatário o pagamento dos aluguéis vencidos, na própria ação renovatória julgada extinta sem resolução de mérito referentes ao período em que permaneceu ocupando o imóvel a partir do término do contrato até a sua desocupação (REsp 1528931).
No caso em questão, a locatária ajuizou ação renovatória em face dos locadores, afirmando que cumpria com todas suas obrigações e mantinha no prédio locado o mesmo ramo de comércio.
Em contrapartida, os locadores ingressaram com ação de despejo por denúncia vazia. Em decorrência da referida ação, o imóvel foi desocupado e, consequentemente, a ação renovatória foi julgada extinta sem resolução de mérito, tendo em vista a perda do objeto.
Além disso, a locatária foi condenada ao pagamento dos aluguéis atualizados, referente ao período entre o vencimento do prazo do contrato e a desocupação do imóvel.
Diante da condenação, a locatária apresentou recurso, sustentando que a sentença proferida era ultra petita, isto é, julgava além do pedido feito, uma vez que os locadores não pleitearam na ação de despejo pelo pagamento da diferença dos aluguéis no período em que a ação renovatória estava em andamento.
Ante ao recurso apresentado, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ““ TJSP, afastou a tese apresentada pela locatária, e entendeu que o pedido de pagamento dos aluguéis ocorreu assim que o imóvel foi desocupado, fato superveniente que autorizaria a sua formulação naquele momento processual, confirmando assim, a sentença.
No Superior Tribunal de Justiça ““ STJ, o Relator do Recurso Especial, ministro Moura Ribeiro, esclareceu que a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locação) garante o direito de renovação da locação e também possibilita ao locador requerer a fixação de aluguel provisório correspondente ao que é praticado no mercado, podendo estabelecer ainda, que renovada a locação, as diferenças dos aluguéis serão executadas na própria ação.
O Relator também esclareceu que sendo a Lei de Locação omissa em relação a hipótese de não renovação do contrato de locação, deve-se levar em consideração o previsto no artigo 575 Código Civil, sendo necessário atentar-se aos princípios da boa-fé objetiva, da eticidade e da vedação do enriquecimento ilícito. Assim, deve o locatário realizar o pagamento pela posse direta e utilização do imóvel em questão até devolve-lo ao locador.
Referida decisão, impacta significativamente nas demandas judiciais relativas às ações renovatórias, tendo em vista que, se esta for julgada improcedente, com a consequente não renovação do contrato de locação e, por sua vez, o locatário não restituir o imóvel ao locador enquanto o pedido renovatório estiver em andamento, este arcará com o pagamento dos aluguéis incorridos durante este período.
Amanda E. Leme do Prado
OAB/SP 224.335-E
