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A ação renovatória surgiu como forma de proteção ao ponto comercial, um dos maiores bens que qualquer comerciante pode ter ao longo do exercício da sua atividade. Referida ação insurgiu-se em nosso ordenamento jurídico com a chamada “Lei de Luvas” (Decreto nº. 24.150/34), a qual tornou ilegal a prática da exigência pecuniária feita pelo locador ao locatário para que fosse realizada a renovação do contrato de locação.
Atualmente, a Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê a possibilidade de ajuizamento de ação renovatória de contrato de locações não residenciais, ou seja, aqueles destinados ao comércio e indústrias.
A intenção deste instrumento processual é a proteção do ponto comercial, tendo em vista que sua perda pode desvalorizar o estabelecimento comercial, e consequentemente, reduzir o valor do fundo de comércio ou fundo de empresa. Além disso, a proteção conferida pela ação renovatória evita que o locador se beneficie de todo o investimento realizado pelo locatário que, em razão de sua atividade mercantil, agregou valor ao local do imóvel locado.
Assim, nas locações não residenciais, caso o locador se negue a renovar o contrato de locação, pode o locatário obter a renovação compulsória da locação independentemente da vontade do locador por meio de ajuizamento de ação renovatória, desde que preenchidos os requisitos legais previstos nos artigos 51 e 71 da Lei de Inquilinato (Lei n.º 8.245/91). Sendo eles, os seguintes:
(i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. Assim, não haverá direito à renovação se não houver contrato escrito. Outrossim, não poderá ser renovado compulsoriamente o contrato que vige por prazo indeterminado;
(ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
(iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
(iv) prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso. A comprovação nem sempre dependerá de prova exclusivamente documental, podendo ser provado no curso da instrução;
(v) prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. Assim, deve o locatário apresentar o comprovante de despesas de condomínio, pagamentos de seguros previstos no contrato, taxas e etc.;
(vi) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação. Deve o inquilino apresentar proposta idônea;
(vii) indicação do fiador com qualificação completa, prova de que este aceita os encargos de fiança e comprovação de sua idoneidade e solvabilidade.
(viii) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. A cessão do fundo de comércio se prova com certidão da Junta Comercial.
A ação renovatória deverá ser obrigatoriamente proposta entre um ano e seis meses anteriores à data do término do contrato a ser renovado, tratando-se de decadência, referido prazo não admite a interrupção ou a suspensão.
Entretanto, mesmo que o locatário ajuíze Ação Renovatória, o artigo 52 do mesmo diploma legal dispõe acerca das hipóteses em que o locador não é obrigado a renovar o contrato, sendo elas: a) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade. B) o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
O locador também não está obrigado a renovar o contrato de locação caso tenha recebido proposta de terceiro para a locação, em melhores condições de pagamento (artigo 72, III). Contudo, neste caso, poderá o atual locatário apresentar contraproposta, em sede de réplica, para obter a renovação pretendida.
Ressalta-se que, na impossibilidade de renovação pela hipótese disposta no artigo 72, inciso III, o inquilino terá direito a indenização, sendo esta devida em razão das despesas com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio. Também caberá indenização se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou deixar de cumprir o que declarou que pretendia realizar.
Desta forma, devem os inquilinos de locações não residenciais se atentarem ao assinar seus contratos de locação, de forma a manter o equilíbrio na relação contratual, evitando assim, a exigência de excessivas vantagens para o locador na renovação locatícia. Por sua vez, o locador deve atentar-se ao que é previsto na legislação pertinente, de forma a evitar a criação de vínculos e situações não pretendidas.
Amanda Esther Leme do Prado
OAB/SP 224.335-E
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