Reflexos da Lei 13.786/2018 ao Setor Imobiliário

Em 08.04.2019, publicamos informativo relatando as principais mudanças ao setor imobiliário decorrentes da denominada “Lei dos Distratos”. Diante da enorme relevância deste tema, vez que o judiciário tem recebido (e de certo modo, sempre recebeu) diversas demandas decorrentes da compra e venda de imóveis “na planta”, sendo que, em sua maioria tais discussões tratam da resilição unilateral promovida pelo adquirente, importante retomar este tema para tratar, por ora, especificamente da forma do cálculo dos juros que incidirá nestas resilições de contrato.
A questão posta em debate pretende analisar recente decisão prolatada pelo Superior Tribunal de Justiça (SJT) que, em sede de recurso repetitivo, fixou a tese de que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1.002).
Geralmente, referidas demandas judiciais são iniciadas pelo adquirente que não consegue dar sequência ao pagamento das parcelas a que se comprometeu contratualmente. Os pedidos vêm em conjunto com o requerimento de reconhecimento do caráter abusivo da multa contratual prevista em cláusula penal nos contratos de compra e venda.
Pergunta-se: ocorrendo a resolução contratual motivada pelo adquirente do imóvel, a partir de quando serão devidos os juros de mora previstos em cláusula penal: da citação ou do trânsito em julgado da decisão?
Pois bem. A decisão judicial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reverteu a sentença do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios para, com fundamento no caráter constitutivo da decisão, a qual claramente substituiu cláusula prevista no contrato celebrado entre as partes, aplicar os juros previstos em cláusula penal contratual somente a partir do trânsito em julgado e não a partir da citação. Além disso, referida decisão fundamentou-se no fato de que antes da decisão judicial não haveria mora da construtora, mas sim que a resilição do contrato ocorreu tão somente por vontade/necessidade do comprador, não cabendo aplicação de tal penalidade à construtora.
Importante sob este ponto destacar que o direito do consumidor está intimamente relacionado ao tema analisado. Isso porque, quando da edição do Código de Defesa do Consumidor, precedentes do STJ à época reconheceram o direito do comprador do imóvel receber a restituição de forma imediata e em pagamento único, dos valores até então pagos à construtora, cabendo a esta tão somente a retenção de uma pequena parcela a título de restituição administrativa.
Ocorre que a Lei 13.786/18 trouxe como um dos seus objetivos a regulamentação deste ponto, na medida em que decisões judiciais relacionadas a este tema são reconhecidas pela sua natureza declaratória (e não mais constitutivas), já que com a resilição contratual ocorrerá a declaração da nulidade da cláusula estabelecida em contrato, com a consequente condenação da construtora ao pagamento dos juros de mora descritos em cláusula penal.
Assim, a decisão do STJ decorrente do Tema 1.002 fixou a tese acima exposta para os casos ocorridos anteriormente a vigência da Lei 13.786/18, bem como já determinou que os contratos celebrados depois do início da vigência da “Lei dos Distratos” terão como prazo inicial para a contagem dos juros de mora decorrentes da cláusula penal a data da citação da construtora acerca do pedido de resilição do contrato proposto pelo adquirente do imóvel, vez que determinada a natureza jurídica declaratória da decisão judicial que determinar a anulação da cláusula penal contida em contrato.

Graziela Martin de Freitas
OAB/SP 236.808