IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - SENADO DERRUBA VETO PRESIDENCIAL

Em nosso informativo publicado no último dia 24 de julho, tratamos do assunto referente as medidas de proibição ou restrição à exploração das atividades comerciais, em razão da pandemia, devido a representatividade e repercussão causadas no cenário econômico empresarial.

Nele exploramos a necessidade de uma composição amigável entre locador e locatário, em especial no que se refere a manutenção dos contratos de locação, mediante uma solução que possa trazer um equilíbrio contratual, seja ela proporcionando uma redução temporária do valor locatício ou até mesmo sua suspensão durante um período.

No informativo desta semana, retomamos esse assunto para tratar da recente decisão do Senado Federal que entendeu por bem derrubar o veto do Presidente da República ao artigo da Lei 14.010/20 que determina a proibição de ordens de despejo aos inquilinos até o dia 30 de outubro de 2020.

Referida lei, publicada em 12 de junho do ano corrente, tem por objeto tratar de questões emergenciais e transitórias nas relações de direito privado no período da pandemia decorrente do Coronavírus (Covid-19).

Em seu artigo 9º, trazia texto de proibição de concessão de medidas liminares aptas a ensejarem o despejo de locatários inadimplentes com os valores de aluguel, seja em locação de imóveis residenciais ou comerciais, assim como o fim do prazo de desocupação pactuado, demissão do locatário em contrato vinculado ao emprego ou permanência de sublocatário no imóvel, todas limitadas para as ações judiciais ajuizadas a partir de 20 de março deste ano, isto é, da data em que decretado o estado de calamidade pública.

A fundamentação do Poder Executivo para o veto foi justificada à época pela suposta perda de instrumento de coerção dos locadores para com os valores de aluguel em aberto.

Em contrapartida, as argumentações para a proibição desse veto e a consequente reinserção do texto protetivo à norma, baseiam-se em preceitos constitucionais como direito à integridade da parte e aos seus familiares, da dignidade da pessoa humana, além de preceitos civis como da ocorrência de caso fortuito ou força maior e da aplicação da teoria da imprevisão, por exemplo.

Vale dizer que, seja na condição de locador ou locatário, é imprescindível que a análise judicial esteja efetivamente fundamentada depois da análise restrita do caso concreto, de modo a aferir se a dificuldade no pagamento decorre da pandemia, assim como analisar as condições do contrato, capacidade financeira das partes, a prova da queda do faturamento / rendimento pelo locatário, dentre outros elementos, evitando-se decisões genéricas e sem causar danos a apenas uma das partes.

Isto é, atingir um equilíbrio que proporcione os menores prejuízos a ambas as partes continua sendo o melhor caminho para dirimir o cenário econômico caótico causado pela pandemia.


Graziela Martin de Freitas
OAB/SP 236.808