AS PRINCIPAIS MUDANÇAS AO SETOR IMOBILIÁRIO TRAZIDAS PELA LEI Nº 13.786/2018: “LEI DOS DISTRATOS”

Nos últimos anos, o judiciário recebeu diversas demandas decorrentes da compra e venda de imóveis “na planta”, sendo que, em sua maioria, as discussões tratavam sobre a resilição unilateral do adquirente, devolução de valores e a retenção de quantias pagas por parte do vendedor.

Tendo em vista as lacunas das Leis vigentes diante das questões debatidas, necessário se fez a criação de Lei que definisse regras nas situações de desfazimento de contratos de aquisições imobiliárias, de forma a trazer segurança jurídica à essas relações.

Em 28 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), que regulamenta a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Dentre as importantes alterações trazidas pela Lei dos Distratos, primeiramente, destacam-se as realizadas na Lei de Incorporações Imobiliárias (4.591/1964):

a) Obrigatoriedade de quadro-resumo: Os contratos para a aquisição de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária devem ser iniciados obrigatoriamente com quadro resumo, que deverá conter as seguintes informações: preço total a ser pago pelo imóvel, parcelas e suas discriminações, datas de vencimento, sua forma de pagamento e de atualização, taxas de juros, valor de corretagem, direito de arrependimento, as consequências do desfazimento do contrato (devem ser redigidas de forma clara e destacada obedecendo-se o disposto no CDC), número do registro do memorial de incorporação, eventuais ônus e prazo para obtenção do habite-se. Ressalta-se que a ausência de qualquer uma dessas informações deve ser sanada no prazo de 30 (trinta) dias e, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão por parte do adquirente.

b) Atraso de 180 dias na entrega do imóvel: O prazo para entrega do imóvel deve ser de 180 (cento e oitenta) dias corridos, contados da data estipulada contratualmente, como data prevista para conclusão do empreendimento. Além disso, deve estar claramente prevista no contrato para que não enseje na resolução por parte do adquirente e no pagamento de penalidades por parte do incorporador. O atraso desse prazo possibilitará que o adquirente promova a resolução do contrato e lhe dará direito a restituição a ser paga no prazo de 60 (sessenta) dias. Caso o adquirente opte por não resolver o contrato, lhe será assegurado receber 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, a título de indenização, com a devida correção monetária prevista no contrato.

c) Direito à restituição de valores pagos: No distrato ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, em caso de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, este fará jus à restituição das quantias que houver pago, devidamente atualizadas, de acordo com o índice estabelecido no contrato. Ressalta-se que deste valor serão deduzidos: (i) comissão de corretagem; (ii) pena convencional de até 25% dos valores pagos pelo adquirente (a pena pode chegar a 50% nos casos de incorporação com patrimônio de afetação); (iii) os impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e contribuições associativas; (iv) valor correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição do imóvel; e (v) demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. As quantias relativas à fruição do imóvel não poderão ser realizadas mediante compensação ou limitado aos valores efetivamente pagos.

d) Prazos e forma de pagamento do valor a ser restituído: O incorporador deverá restituir o adquirente, em parcela única, após as deduções contidas no artigo 67-A da Lei nº 13.786/2018, no prazo de 180 (cento e oitenta dias), depois da data prevista para o desfazimento do contrato, caso a importação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação. Caso haja patrimônio de afetação, a restituição deverá ocorrer no prazo de 30 (trinta) dias após a aquisição do habite-se ou documento similiar expedido pelo órgão público municipal competente.

e) Não incidência de pena convencional: Caso o incorporador concorde, poderá o adquirente encontrar interessado que assuma seu contrato, bem como, todos os direitos e obrigações dele decorrentes. Assim, se eximirá da condenação de pena convencional.

f) Direito de arrependimento: Em casos que os contratos forem firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, o adquirente poderá exercer seu direito de arrependimento no prazo de 07 (sete) dias, com a devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Já em relação a Lei de Parcelamento do Solo (6.766/76), destaca-se:

a) Obrigatoriedade de quadro-resumo: Os contratos relativos à alienação de lotes também devem ser iniciados com quadro-resumo, contendo as mesmas informações exigidas às incorporações imobiliárias, com as devidas adaptações para os casos de loteamento. Ressalta-se que a ausência de qualquer uma dessas informações deverá ser sanada no prazo de 30 (trinta) dias e, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão por parte do adquirente.

b) Direito à restituição de valores pagos: Em caso de resolução contratual por parte do adquirente, o incorporador deverá restituir os valores pagos por ele, devidamente atualizados com base no índice previsto no contrato, podendo descontar os seguintes itens: (i) valor a título de fruição do imóvel, limitado a 0,75% do valor atualizado do contrato; (ii) cláusula penal, limitada a 10% do valor atualizado do contrato; (iii) encargos moratórios; (iv) débitos e impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e contribuições associativas, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e; (v) comissão de corretagem.

c) Prazos e forma de pagamento do valor a ser restituído: A restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, cujo pagamento terá início após o prazo de carência: em até 180 (cento e oitenta) dias, contados da data prevista para a conclusão das obras, no caso de obras já em andamento; em até 12 (doze) meses, contados da data de rescisão do contrato, no caso de obras já concluídas.

d) Benfeitorias passíveis de indenização: Caso o adquirente tenha realizado benfeitorias passíveis de indenização, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da constituição da mora, o loteador ficará obrigado a alienar o bem imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial.

e) Possibilidade de nova venda: Só é possível efetivar o registro do lote distratado, caso seja comprovado que se deu início à restituição dos valores pagos pelo antigo adquirente. Não é necessário comprovar o início do pagamento se o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado ou, ainda, se houver o inadimplemento do contrato e o adquirente já tiver efetuado o pagamento de mais de 1/3 do valor do contrato.

Destaca-se ainda que a Lei nº 13.786/2018, em seu artigo 67-A, parágrafo 13, prevê que as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, poderão definir condições diferentes das previstas na Lei.

Insta salientar que a Lei dos Distratos representa grande avanço no setor imobiliário, uma vez que é clara a intenção de atuar na diminuição de conflitos existentes entre vendedores e adquirentes. Por fim, caberá aos incorporadores e loteadores revisarem seus contratos, de forma a adapta-los de acordo com as determinações previstas na referida lei.