AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL É ADMITIDA COM A DEMONSTRAÇÃO DE PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS - INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA

Nos termo do artigo 71 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) para o ajuizamento de ação renovatória de locação, dentre outros requisitos, é necessário demonstrar a quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário durante a vigência do contrato de locação.
Esta regra, entretanto, foi relativizada pelo Superior Tribunal de Justiça que, ao julgar o REsp nº 1.698.814, entendeu no sentido de que a apresentação de documento consistente no pedido de parcelamento de débitos fiscais existentes foi suficiente a essa comprovação, haja vista ter havido a comprovação no curso da ação, da quitação do referido parcelamento.
Considerando que a principal finalidade da ação renovatória, procedimento instituído pelo Decreto-Lei 24.150/34 e mantido pela atual Lei de Locações (Lei 8.245/91) consiste na proteção ao fundo de comércio desenvolvido pelo empresário locatário ao longo do período em que já esteve instalado no local, o período em que se dedicou ao negócio, seja na constituição de clientela, publicidade e mesmo da valorização que sua atividade enseja ao próprio imóvel, a lei confere ao locatário a proteção deste fundo de comércio e portanto garante a ele o direito à renovação compulsória do seu contrato de locação, quando atendidos os requisitos do artigo 51 da Lei de Locação.
O pedido renovatório foi apresentado por posto de combustível e rejeitado com base em alegações de carência da ação uma vez que na data da sua distribuição não havia comprovação da quitação dos impostos, o que também infringe o disposto no artigo 319 do CPC em relação à demonstração de todos os documentos necessários ao pedido inicial serem juntados no momento da distribuição da ação.
Em sede de recurso, o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a negativa do juízo de primeira instância em relação ao pedido sob o argumento de que a simples realização de parcelamento de débito fiscal inviabilizaria a renovação, uma vez que o procedimento enseja tão somente da suspensão do crédito tributário e não na sua extinção e mesmo que houvesse a apresentação posterior dos comprovantes, isso inviabilizaria o pedido de renovação, em decorrência de carência da ação.
O STJ, em sede de REsp, reformando o entendimento das instâncias iniciais e promovendo uma interpretação sistemática da questão, acolheu o pedido inicial sob o argumento de que, muito embora haja expressa exigência de demonstração da quitação dos débitos fiscais, no caso em análise foi apresentado de início o pedido de parcelamento e no decorrer do processo, a comprovação de quitação do pagamento supriria o aspecto relativo à exigência do artigo 71, III da Lei 8.245/91, tendo em vista que ocorreu efetivamente a quitação dos tributos, durante o processo.
O caso consiste em uma flexibilização do momento da quitação do débito, assim como da comprovação dos documentos indispensáveis à propositura da demanda, não impactando diretamente no direito material, mas tão somente em aspecto procedimental. Permanece a necessidade de comprovar o cumprimento da obrigação tributária, bem como a de juntar os documentos imprescindíveis. A diferença é que no caso concreto, isso aconteceu em duas etapas distintas, o que, no entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não inviabilizou o pedido de renovação da locação, permitindo-se, inclusive, que não ocorresse a decadência do direito à renovação da locação
A presente decisão possui enorme relevância, na medida em que corresponde a um paradigma extremamente relevante a outros pedidos de renovação de contrato de locação comercial, especialmente no que diz respeito ao prazo decadencial previsto no artigo 51, § 5º da Lei 8.245/91, ao qual se submete aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
A relevância desta decisão reside no fato de a exigência legal expressa estar sujeita à flexibilização de sua interpretação, o que, no caso concreto, garantiu ao requerente o direito à permanência de sua atividade no local onde a desenvolvia. Superado o aspecto relativo à alegação de carência pela ausência do cumprimento do requisito do artigo 71, III da Lei 8.245/91, os autos retornaram à origem para análise dos demais aspectos decorrentes da ação que prosseguirá a fim de que surta os seus regulares efeitos.

Elaine Carvalho da Silva
OAB/SP 411.334

Natan Guimarães Duarte